承租方与实际使用人约定分摊退租费用，园区不能只按分摊比例列被告。应把租金、水电、恢复费用和逾期腾房占有使用费分别核对：园区是否有权主张，谁负有对应义务，金额属于哪段期间。原承租人的合同责任不会仅因他人实际使用而自动消失；使用人是否另负责任，需要具体承诺、占用或损害事实支持。

一张退租账单，可能涉及不同的债权人

假设高明某工业园由运营公司统一办理退场，厂房租赁合同却由业主公司签署。承租企业把车间交给关联生产企业使用，退租时提出双方各承担一半费用。运营人员汇总了租金、电费和拆除支出，却不能只凭汇总表就把全部款项作为运营公司的债权起诉。

园区应逐项核实收款依据。租金请求来自哪份租赁合同，物业或服务费是否由另一份合同产生，水电费是自身提供服务的价款、垫付款还是替其他主体代收，都影响谁可以提出请求。《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同原则上约束当事人，法律另有规定的除外。仅有受托收款权限，不当然等于取得该项债权；以谁的名义起诉和谁负责经办，应分别确认。

账单抬头也不能替代这一核查。实际使用人曾从自己的账户付款，发票抬头写了使用人名称，或者园区物业一直与其员工联系，都可作为交易经过的材料，但要结合合同和往来确认具体意义。对方付款可能只是代付，物业联系人也可能只有办理交接的职责。

分摊约定中，园区究竟接受了什么

承租方和使用人自行约定各担一半，要查园区是否参加了这项约定。若只是两家公司内部安排，园区对原承租人的请求仍应按租赁合同核定，不会当然被内部比例削减。原承租人可以依其与使用人的关系另行处理分担问题，不能把内部结算尚未完成直接作为拒付园区的理由。

园区签字认可的三方文件则需读清责任文字。确认“同意使用人代付其中一半”，与同意该部分债务转由使用人承担、原承租人退出，后果不同。《民法典》第五百二十三条适用于约定第三人履行，第三人未按约履行时原债务人承担违约责任；第五百五十一条下的债务转移则须经债权人同意。该条还规定，催告债权人于合理期限内同意而其未作表示的，视为不同意。

如果使用人依法加入特定费用债务，依第五百五十二条，园区可在其愿意承担的范围内主张连带债务；成立仍需该条要求的加入约定与通知，或者向债权人表示愿意加入，以及债权人未在合理期限内明确拒绝等事实。写明承担电费，不能直接扩张为承担全部修复费和违约金。起诉请求应说明使用人承诺覆盖的项目、期间及金额，而非仅附一张有签名的退租单。

租赁关系本身也可能从未变更。《民法典》第七百一十六条规定，承租人转租后，其与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿。园区同意转租，与同意更换承租人需要分开判断。第七百一十八条关于知道或应当知道转租、六个月未异议视为同意的规则，也不能被扩大解释为原承租人退出合同。

合同结束日与厂房交回日，分别影响什么费用

先按有效租赁合同核已发生租金及支付期限。第七百二十一条要求承租人按约定期限支付租金，不能仅因停产、停止用电或设备开始外运就认定租金义务已经结束。租赁终止依据、退租通知以及园区是否接受提前结束，应与租期条款一并检查。

合同结束后，现场可能还留有生产设备、原料和使用人员。应查谁继续控制厂房、谁负有腾退义务，以及园区何时实际收回。钥匙移交、门禁权限、剩余物品清单、腾退催告及现场影像要相互印证。仅签署费用结算表不一定完成返还；反过来，园区已经接管并安排新租户进场，也不能不顾实际控制状态继续按原口径计费。

对适用城镇房屋租赁司法解释的情形，其第十三条明确：租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。这为符合条件的次承租人责任提供了依据，并非所有到过厂房的使用人都应支付全部历史租金。实际使用人是否为次承租人，负有何种腾房义务，何时构成逾期，须逐项说明。

园区向承租人主张返还迟延责任，同时向次承租人主张占有使用费时，应识别是否为同一期间、同一占用损失。诉状可分别说明责任依据和范围，但不能把同一笔已获清偿的费用再收一次。对于已经腾退仅留下少量物品的情况，还应记录园区是否同意暂存、是否影响接管和再出租，避免把少量物品留在现场与继续占用整栋厂房简单等同。

修复费、电费和保证金，需要回到原始凭据

返还状态并不一律要求厂房恢复到全新。《民法典》第七百三十三条要求返还租赁物符合按约定或依其性质使用后的状态，第七百一十条排除正常使用损耗的赔偿责任。园区若要求重新粉刷整栋厂房，应说明合同恢复约定和实际损坏情况，不能只用退场时的照片证明承租人造成了全部老化。

保管不善造成的毁损可依第七百一十四条核责任；未经出租人同意改善或增设他物的，依第七百一十五条可请求恢复原状或赔偿损失。若追究实际使用人的侵权责任，还应依据第一千一百六十五条证明其过错侵害、损害及因果联系，财产损失按第一千一百八十四条规定的方法核算。实际使用过厂房本身，不能替代损坏行为的证明。

对隔墙拆除、地坪破坏或管线拆改，可以将进场交付状态、改装审批、具体施工主体、退场状态和修复范围对应起来。承租人与施工企业各有不同责任依据时，也不应因人员都在现场就要求所有主体对全部金额连带负责。已实施修复的，保存工程量、验收及付款；尚未修复的，说明报价所覆盖范围及必要性，避免把升级改造费用混入恢复损失。

水电账单则应配最后一次共同抄表、计费时段、单价来源及已付款。使用人只经营部分车间、共用总表时，内部百分比有没有被园区接受、与对外供用或服务约定是否一致，需要具体证明。保证金的收取主体、担保项目和已扣金额也要列明，按有效约定及适用规则核减相应欠费，不能在保证金已冲抵后仍按冲抵前金额追收。

佛山孟翔律师实务提醒

退租争议进入诉前阶段，可在每一项费用旁记录债权人、义务人、起止日、计算依据与已收款。某项缺少责任依据时，先补合同或现场材料；对方公司真实名称及签署权限不清时，先核主体。不要把“双方各承担一半”的一句话覆盖租金、设备搬离、场地恢复等不同法律关系。

孟翔律师，广东佛山执业律师，广东尚尧律师事务所执行主任，兰州大学法律硕士。高明工业园经办退租时，宜由物业记录现场返还情况，财务核费用期间，合同经办人核责任承诺，再将三部分材料对照。准备起诉的主体和金额，应当能逐项回答“凭哪份约定或哪项事实要求此人承担”，剩余分摊争议留给相应当事人依法处理。

依据：[《中华人民共和国民法典》](https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/233181.html)第四百六十五条、第五百二十三条、第五百五十一条、第五百五十二条、第七百一十条、第七百一十四条至第七百一十六条、第七百一十八条、第七百二十一条、第七百三十三条、第一千一百六十五条、第一千一百八十四条；[最高法2020年修正的城镇房屋租赁合同司法解释](https://www.court.gov.cn/zixun/xiangqing/282621.html)第一条、第十三条。